ABC Finanze

Di per sè Il concetto di mutuo ipotecario è semplice:

1. desideri acquistare un immobile ma non hai la disponibilità della somma di denaro sufficiente a coprirne il prezzo (e/o ristrutturarlo)
2. contatti una banca (o un mediatore creditizio o società finanziaria) ed esponi il tuo progetto
3. la banca, verificata la tua solvibilità (reddito e assenza di problemi economici passati), copre in tutto o in parte il prezzo dell’immobile, prestandoti il denaro necessario al suo acquisto
4. acquisti l’immobile e ne assumi la piena proprietà
5. la banca, che non è certo una onlus o ente di beneficienza, guadagna dall’operazione percependo la restituzione (rateale) della somma prestata più gli interessi stabiliti alla stipula del contratto.
6. inoltre, a garanzia della restituzione del prestito, viene istituita un’ipoteca sull’immobile: l’ipoteca è una garanzia reale (ossia sulla ‘cosa’, dal latino res) che si estingue quando chi ha beneficiato del prestito ha restituito l’intera somma più gli interessi).

Si potrebbe ulteriormente semplificare il significato di mutuo ma rischierei di banalizzarlo.

Il credito svolge un ruolo di primaria importanza, socialmente vitale, in quel processo di acquisizione della casa, diritto fondamentale dei cittadini: se non esistessero soggetti disposti a farsi inizialmente carico del costo di un’abitazione, la proprietà di un immobile sarebbe un lusso concesso ad un numero molto ristretto di individui.

Fatta questa premessa, che chiarisce la mia posizione di estrema neutralità nell’eterna disputa tra utenti e istituti di credito, va anche denotato che non sempre l’erogazione di mutui è caratterizzata da etica e assoluta trasparenza: la crisi dei mutui subprime in primis, ma anche le tante famiglie che, convinte a sottoscrivere mutui a tasso variabile si ritrovano oggi in fortissima difficoltà non solo a restituire le rate ma anche a trasferire la posizione debitoria presso altri istituti (nonostante la portabilità dei mutui sia prevista dalla Legge Bersani).

ESIS

In questo scenario di ricerca della massima trasparenza per l’utente segnalo in questo airticolo il Prospetto (o modello) ESIS, acronimo per European Standardized Information Sheet.

ESIS è un foglio informativo nato nell’ambito di una disciplina dei mutui immobiliari voluta dalla Commissione Europea nel 1997. Pur non essendo obbligate ad aderirvi per Legge, la maggior parte delle banche italiane vi ha preso parte.

Il prospetto ESIS è quindi un template standard su cui la Banca presenta l’offerta mutuo al proprio cliente. Secondo il modello, la banca definisce le caratteristiche del credito immobiliare sulla base di 15 punti prestabiliti:

1. Denominazione Istituto di credito;
2. Il dettaglio vero e proprio del mutuo: nome del finanziamento, piano di ammortamento, importo massimo erogabile in %, tipologia di ipoteca, indicazione di soggetto garante in caso di insolvenza;
3. TAN (tasso annuale nominale): nel caso di mutui a tasso variabile o misto, stabilisce anche il tasso di ingresso e le soglie entro le quali i tassi potranno variare;
4. TAEG (tasso annuo effettivo globale), voce importantissima che include anche i costi accessori e aggiuntivi;
5. Importo del mutuo;
6. Durata del contratto (più eventuale preammortamento);
7. Presentazione del piano di ammortamento: numero rate, periodicità;
8. Importo della rata;
9. Voce dedicata a mutui da noi poco diffusi che prevedono la restituzione del capitale con un piano di accumulo legato ad una polizza;
10. Spese per l’accensione del mutuo, include tutte le perizie tecniche, istruttoria e apertura di pratica. Inoltre precisa se l’utente è tenuto ad usufruire esclusivamente dei servizi resi dalla banca;
11. Spese accessorie ricorrenti: ad esempio costi periodici per la polizza assicurazione, che non sono inclusi nel calcolo delle rate;
12. Condizioni per l’estinzione anticipata del mutuo: indica modalità, spese e penali in caso il mutuatario desideri estinguere anzitempo il debito;
13. Recapiti dell’Uffico Reclami del proponente il contratto;
14. Indicazione dell’obbligatorietà, per il richiedente, di avere un conto bancario presso l’istituto di credito proponente;
15. Indicazione dell’obbligatorietà, per il richiedente, di domiciliazione del proprio stipendio presso l’istituto di credito proponente.

In allegato all’ESIS la Banca fornisce al richiedente un prospetto analitico che include il piano di ammortamento e l’importo delle rate con la capitalizzazione degli interessi.

Il prospetto permette all’utente che si appresta a richiedere un mutuo di avere, in una forma standard, il quadro sintetico delle diverse offerte delle Banche. Un modo per poter scegliere consapevolmente, senza brutte sorprese: rivolgere pertanto la propria attenzione solo alle banche che, pur non avendo nessun obbligo a farlo, offrono alla clientela questo tipo di foglio informativo.