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La tranquillità (apparente) del mutuo variabile con Cap

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mutuo variabile cap

Il mutuo variabile con CAP impedisce che le rate superino una certa soglia. Un’opzione comoda ma a volte costosa

La psicologia umana ha un forte influsso anche sulle questioni economiche. Non sempre viene fatta la scelta più vantaggiosa: spesso viene preferita l’opzione che ci fa stare più tranquilli, anche a costo di doverla pagare di più.Non va mai sottovalutata la componente irrazionale del nostro cervello, perché spesso è proprio quella che ci spinge ad agire. Nel caso della scelta di un mutuo, la decisione che prendiamo influirà sui nostri risparmi per almeno 10-20 anni, se non di più. E’ chiaro, quindi, che l’ipotesi di vivere un ventennio tribolato economicamente, faccia scattare in noi un campanello d’allarme. Tra i vari mutui, quello più rischioso (almeno così ci dicono, ma è bene fare sempre delle simulazioni) è il mutuo a tasso variabile, perché ci espone all’eventualità di una salita vertiginosa dei tassi, con aumenti sensibili della rata mensile. Per attenuare questo rischio, le banche si sono inventate il mutuo variabile con CAP, che ci espone al rischio di rialzo dei tassi, ma, al raggiungimento di un tasso massimo stabilito (CAP), blocca la rata da pagare. Tutto questo ha un costo: lo spread applicato ai mutui con Cap è (parecchio) più alto.

Con un esempio pratico si capisce tutto (i dati sono relativi a offerte reali di inizio Novembre 2012, per un mutuo di 100mila euro, durata 20 anni):
Mutuo Variabile: Euribor 3M + 2,85%. Rata iniziale: 556,65 Euro.
Mutuo con CAP: Euribor 3M + 3,65%. Rata iniziale: 597,63 Euro. Cap 6%.

Scegliere il Cap costa circa 40 euro in più al mese (pari allo 0,8% di spread aggiuntivo). Scegliere di pagare di più ci fa dormire sonni tranquilli se il tasso del mutuo supera il Cap del 6%. In altri termini, visto che lo spread è 3,65%, siamo protetti se l’Euribor supera il 2,35% (perchè 2,35% + 3,65% = 6%, che è il cap). Una regola generale dice che, al variare dell’indice sottostante (Euribor), la rata oscilla molto di più se siamo nella prima metà del mutuo (quindi nel nostro caso, nei primi 10 anni). Oscillazioni nel periodo successivo, incidono man mano sempre meno. La domanda quindi è: l’Euribor, nei prossimi 10 anni, raggiungerà e supererà sensibilmente il valore di 2,35%, rimanendo a lungo oltre tale soglia? La scelta del Cap va fatta SOLO SE rispondete affermativamente alla precedente domanda. Altre considerazioni non hanno fondamento economico. I risparmi che si avranno, se l’Euribor sfora tale soglia, dovranno coprire i 40 euro al mese che paghiamo in più fin da subito. Ovviamente nessuno sa quale sarà l’andamento dell’Euribor. Esistono previsioni, ma chiaramente non sono infallibili. L’importante è che ogni vostra scelta sia fatta conoscendo il quadro completo.

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